IMMOBILIARI INNOVATIVE A VOCAZIONE SOCIALE

L’art. 57 del Decreto Legge 24 aprile 2017 n. 50 (la cosiddetta Manovrina 2017 del Governo) ha completato la sostanziale riforma dell’equity crowdfunding iniziata con la Legge di Bilancio 2017. La Legge dell’11 dicembre 2016 n. 232 aveva infatti introdotto importanti modifiche alla normativa di riferimento di cui al decreto Legge 18 ottobre 2012 n. 179 convertito, con modificazioni, dalla Legge 17 dicembre 2012 n. 221 recante “Ulteriori misure urgenti per la crescita del Paese”, come successivamente modificata. In sintesi, la raccolta di capitale di rischio, tramite portali on line autorizzati, non è più limitata alla capitalizzazione di società “innovative”, siano esse startup o Pmi, bensì è consentita a tutte le Pmi in generale.

La ”innovazione” rimane il discrimen per l’applicabilità degli importanti incentivi fiscali contestualmente aumentati sempre dalla Legge di Bilancio 2017: dall’anno 2017 l’aliquota delle detrazioni è stata aumentata al 30% e l’investimento massimo è stato aumentato a 1.000.000 euro (ai sensi dell’art. 1 comma 67 della Legge dell’11 dicembre 2016 n. 232, salva l’autorizzazione della Commissione Europea ai sensi dell’art. 108, paragrafo 3, del Trattato sul funzionamento dell’Unione Europea, su richiesta del Ministero dello sviluppo economico). Il limite massimo di raccolta è sempre quello dettato dall’art. 34-ter lett. c) del Regolamento Emittenti Consob, ai sensi dell’art. 100–ter del TUF, 5.000.000 di euro come corrispettivo totale, calcolato all’interno dell’Unione Europea. A tal fine si considerano unitariamente più offerte aventi ad oggetto il medesimo prodotto effettuate dal medesimo emittente od offerente nell’arco di dodici mesi.

La novità normativa deve essere inserita nel più ampio tentativo del Governo di promuovere la disintermediazione bancaria. Si ricorda, fra l’altro, la normativa sui mini-bond, le cambiali finanziarie, il direct lending da parte di Fia o di Spv attive nella cartolarizzazione e il recente social lending based crowdfunding (regolato dal provvedimento della Banca d’Italia del 9 novembre 2016 e in vigore dal 1° gennaio 2017).

Il settore immobiliare potrebbe averne un enorme beneficio analogamente a quanto avvenuto negli ultimi anni negli Stati Uniti, dove sono stati raccolti – limitandoci al mattone – ben 2,5 miliardi di dollari nel 2015 e 3,5 miliardi di dollari nel 2016.

Il crowdfunding immobiliare, inoltre, potrebbe ben sposare e implementare le linee guida dettate dalla New Urban Agenda approvata dall’Assemblea Generale delle Nazioni Unite il 23 dicembre 2016. In tal senso l’immobiliare può essere promotore di una economia sostenibile basata anche sulla sharing economy ove il crowdfunding è un tassello insieme a forme moderne di utilizzo del territorio urbanizzato fra cui il co-working e il co-housing nelle forme più diverse.